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建物賃貸借契約書
普通借家契約
普通借家契約には期間の定めがあるものと、期間の定めがないものとがあります。
期間の定めがある場合は、借地と違って何年以上というような最短期間の規定はありません。ただし１年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのない契約とみなされます。１年未満の期間満了時に明け渡しを求めるためには、満了の１年前から６ヶ月前までの間に「契約更新をしません」という通知を出す必要があります。しかし貸主の側から更新拒絶するには「正当な事由」が必要となります。
期間の定めがない場合は、１年未満の期間を定めた場合と同様、家主はいつでも解約の申し出ができますが、解約申し入れには「正当な事由」が必要になります。
更新拒絶時の「正当な事由」とは、借地契約や借家契約の期間が満了し、賃貸人が契約の更新を拒絶するときに必要とされる、社会的に妥当な事情のことをいいます。
【具体例】
- 家主が自分で住むため、または、自分の家族・近親者あるいは従業員を住まわせるために建物が必要な場合。
- 家主が建替・大修繕をする場合。
ただ立て直したいからでは正当な事由とは認められません。そのまま放置しておくと地震時に危険であることなどの理由が必要。 - 家主・借家人間の信頼関係が損なわれるような行為があった場合。
家賃の支払いを怠るなど、借家人に義務違反がある場合に、その程度が借家関係を続けさせることが家主にとって困難であると客観的に考えられる程度であれば、家主は借家関係を解除できます。 - 家主が代わりの建物を提供した場合。
家主が明渡請求している借家の代わりに別の建物を借家人に提供した場合、もはや借家人を保護する必要はないので更新拒絶できる場合があります。 - 家主が立退料を提供した場合。
立退料の提供も判例上「正当事由」の一要素として考慮されていますが、立退料を支払えば必ず更新拒絶等ができるというわけではありません。
定期借家契約
定期借家契約とは、契約で定めた期間の満了により、その後更新されることなく確定的に借家契約が終了する契約です。普通借家契約のような、更新拒絶する場合の「正当な理由」は必要ではありません。定期借家契約の場合は、公正証書など書面で契約する必要があります。また、「更新されずに期間満了により契約が終了する」旨をあらかじめ書面を交付して説明する必要があります。この説明を怠ると普通借家契約となってしまいますので注意が必要です。
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